Кратная экономия
Секрет, как ни странно, прост. Когда несколько лет назад были проведены первые массовые кадастровые оценки и от них стал начисляться налог на землю и объекты недвижимости, у предпринимателей возникло немало вопросов: кадастровая стоимость оказалась значительно выше рыночной стоимости земельного участка или здания, стоящего на нем. Оценка проводилась независимыми оценщиками по разработанной госорганами методике. Методика эта предусматривала наличие определенных критериев, которые так или иначе влияли на оценку. Среди таких критериев – место, на котором находится объект недвижимости. Например, в центре города земля (и вмес-
те с ней здание) стоит дороже, чем такое же строение, но на участке, что называется, на отшибе. Плюс к этому на размер кадастровой стоимости влияет наличие коммунальной инфраструктуры, дорог по соседству или, наконец, «близость к Черному морю».
Логика, казалось бы, проглядывается. То есть выгодное местоположение, подведенное отопление и прочие коммунальные прелести, а также крупная транспортная магистраль делают участок земли и здания на нем лакомым куском и для производства, и для офисной жизни. А значит, и цена должна быть выше, чем на окраине города.
Да вот только далеко не все собственники согласились с цифрами, которые «выкатили» оценщики. Во-первых, кадастровая стоимость часто была завышена: оказывалась гораздо выше рыночной цены, той, которую могли дать за нее потенциальные покупатели. Во-вторых, нередко получалось так, что, например, два соседних участка или два соседних здания в результате проведенной кадастровой оценки могли стоить по-разному. Причем в разы.
Как следствие, в конце 2000-х собственники пошли длинной вереницей в суды, пытаясь оспорить несправедливую, на их взгляд, оценку. И у многих получилось добиться желаемого результата.
Как рассказал «МК в Кузбассе» кемеровский адвокат Дмитрий Малинин, чья компания как раз специализируется на оспаривании кадастровой стоимости в судах, ее удавалось порой снизить в десятки раз. А это, разумеется, существенно влияло на размер налога. В зависимости от размера объекта разница могла превышать сотни тысяч рублей. Так что, как говорится, игра стоила свеч.
До тех пор, правда, пока 1 января 2016 года в силу не вступила новая кадастровая оценка, которая рассчитывалась… все по той же методике, что и предыдущая. Попросту говоря, теперь ситуация выглядит так: государство один раз утвердило кадастровую стоимость – собственники через суд ее кратно снизили – государство вновь утвердило аналогичную прежней кадастровую стоимость.
Таким образом, от 50 до 300 тысяч рублей (именно столько стоила подготовка необходимых документов и юридические услуги по оспариванию стоимости одного объекта в суде) были потрачены впустую. Теперь, если хочешь снизить кадастровую стоимость, надо вновь идти в суд. И все абсолютно законно: государство может один раз в три года пересматривать кадастровую стоимость земли и недвижимости.
Шило-мочало
С точки зрения формальной логики ситуация весьма странная. «Действительно, получается так, что собственника обязали платить налог от принятой кадастровой стоимости, потом ему удалось кратно снизить размер налога, «просудив» адекватную кадастровую стоимость. А сейчас надо снова обращаться в суд», – говорит Дмитрий Малинин.
По его словам, процедура оспаривания в суде – достаточно сложный процесс, имеющий огромное количество нюансов. «Здесь много моментов, которые необходимо учитывать. Например, для подготовки иска нужно провести независимую оценку стоимости объекта, чтобы суду было на что ориентироваться. Причем оценка эта должна быть сделана на определенную дату. И именно с этой датой часто возникают неожиданные проблемы. Часто приходится слышать, что решившие сэкономить на услугах специалистов в этом вопросе потом просто сталкивались с тем, что впустую потратили деньги и не добились результата. Для понимания: одна только независимая оценка и экспертиза стоимости объекта стоит в среднем 50 тысяч рублей и больше. А если с датой «не угадали», то эти деньги просто выброшены на ветер», – говорит адвокат.
Кроме того, как подчеркивает Дмитрий Малинин, за годы его работы на рынке сложился своего рода пул оценщиков, которые кемеровский адвокат оценивает как достаточно профессиональных и именно к ним он предпочитает обращаться при необходимости.
«От качества оценки многое зависит. Она должна быть такой, чтобы в суде к ней не возникло ненужных вопросов», – отмечает Малинин.
При этом, по его словам, не раз приходилось слышать о так называемых «решалах», которые обещают собственникам объектов недвижимости уладить все просто и быстро. На деле это оборачивается не просто впустую потраченными деньгами, но и потерей возможности снижения кадастровой стоимости, а значит, переплатами по земельному налогу, арендной плате за землю, налогу на имущество организаций. Повторно обратиться в суд можно только после новой массовой кадастровой оценки.
«Никаких «неофициальных» способов решения вопроса просто не существует. Тут один порядок: через подачу иска в суд или в комиссию при Росреестре. А все эти «решалы» не больше, чем просто мошенники», – говорит адвокат.
Работа над проблемами
Не остается безучастным к проблемам предпринимателей–собственников земли и объектов недвижимости и российский институт уполномоченных по защите прав предпринимателей. Благодаря им пусть и без особой поспешности тоже решаются частные проблемы, связанные с проведением кадастровой оценки.
Например, раньше суд даже в случае удовлетворения иска по снижению кадастровой стоимости мог по своему усмотрению решить, с какого момента собственник недвижимости должен платить налог по-новому. Из-за того что в законодательстве не было четкой нормы, касающейся сроков начисления налога, «усмотрение суда» в аналогичных случаях весьма разнилось: в одних случаях налог с уменьшенной кадастровой стоимости мог начисляться со следующего года, а в других – с текущего.
Это узкое место в настоящее время решено. Причем инициатором решения выступили защитники прав предпринимателей. Вот что рассказала бизнес-омбудсмен в Кемеровской области Елена Латышенко.
«Предприниматели к нам обращались с этой и другими проблемами, касающимися кадастровой оценки. Нельзя говорить, что все эти проблемы уже решены, однако мы над ними работаем. Теперь в законе четко прописано, что налог на недвижимость в том случае, если кадастровая стоимость была снижена, пересчитывается в текущем календарном периоде. При этом, если владелец объекта платил налог от более высокой стоимости, то переплаченные им деньги идут в счет уплаты налога в дальнейшем», – сказала Елена Латышенко.
Еще одной победой кузбасский бизнес-омбудсмен считает полученную предпринимателями не так давно возможность ознакомиться с предполагаемой кадастровой оценкой еще до момента ее утверждения.
«Как следствие, человек может обратиться в уполномоченный орган с мотивированными претензиями. Если они будут достаточно убедительными, то кадастровая стоимость может быть уменьшена во внесудебном порядке. А это значит, что предпринимателю не понадобится идти в суд и нести дополнительные затраты», – сказала Елена Петровна.
Кроме того, по ее словам, в будущем необходимо вносить изменения и в сами методические рекомендации, которыми руководствуются оценщики при установлении кадастровой стоимости. Однако как именно, омбудсмен не уточнила.
Этот же вопрос мы задали нашему эксперту. Как считает Дмитрий Малинин, стоит дать дополнительные возможности собственникам объектов недвижимости. Например, высказывать свои возражения на отчет по кадастровой оценке не только до, но и после того, как государство его утвердило, но до официального вступления в силу.
«Два-три месяца – за это время налогоплательщики, несогласные с оценкой, могут обратиться в комиссию при Росреестре, чтобы предоставить свои данные о рыночной стоимости объекта и/или за разъяснением обоснованности установленной стоимости. На такие заседания оценщик, который готовил отчет о кадастровой оценке, должен представлять свои письменные пояснения. Кроме того, если в итоге с этими возражениями комиссия не согласилась, а налогоплательщик сможет в суде доказать свою правоту, то надо предоставить ему право взыскать убытки с казны – на оценку, экспертизу, госпошлину, нотариальные и юридические услуги. Ну и наконец, если комиссия согласилась и члены комиссии в ходе переписки, переговоров с оценщиком пришли к выводу о правоте налогоплательщика, то оценщик сам должен пересчитать стоимость участка – в этом его ответственность», – сказал Дмитрий Малинин. Кроме того, по мнению адвоката, в этом вопросе, видимо, нужен более жесткий контроль «за ценообразованием» со стороны прокуратуры, Росреестра.
Вместо послесловия
Остается только догадываться, почему государство периодически вынуждает предпринимателей не заниматься бизнесом, а вести изматывающие и дорогостоящие судебные тяжбы, в очередной раз доказывая, что рыночная цена той же земли в разы ниже пресловутой кадастровой оценки.
Также остается только догадываться, почему бизнес-омбудсмены, решая пусть важные, но все же частные вопросы, связанные с проведением кадастровой оценки, не инициируют кардинальные изменения в этой сфере, чтобы ошибок с завышением кадастровой стоимости удалось избежать в принципе? Может, стоит вообще отказаться от использования кадастровой стоимости при расчете платы за землю и недвижимость? Например, ввести такое понятие, как «индикатор выгоды от использования», чтобы у предпринимателей не возникало вопросов из серии «Кому я это за такие деньги продам?!» и «Я столько не зарабатываю на этой земле, сколько плачу за нее!».
Если этого не сделать, то ситуация с судами будет повторяться, скорее всего, каждые три года. И каждые три года предприниматели будут доказывать, столько в реальности стоит их имущество. За свои, разумеется, деньги.
Или расчет на то, что не у каждого бизнесмена в очередной раз дойдут руки до суда или суд не удовлетворит в очередной раз иск владельца недвижимости. А это значит, что бизнес будет платить больше, причем несправедливо больше.